Pendaftaran Tanah, arti dan pengertiannya

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun.

Macam-macam Status Tanah

Menurut Hukum Pertanahan Nasional

Menurut hukum pertanahan nasional dikenal 3 (tiga) macam status tanah, yaitu :

1. Tanah Negara, yaitu tanah yang langsung dikuasai oleh Negara ;
2. anah hak, yaitu tanah yang dipunyai oleh perorangan atau badan hukum artinya sudah terdapat hubungan hukum yang konkrit Antara subjek tertentu dengan tanahnya ;
3. Tanah ulayat, yaitu tanah dalam penguasaan suatu masyarakat hukum adat.

Tata cara memperoleh tanah menurut Pertanahan Nasional

Sesuai dengan peruntukkan, penggunaan dan syaratnya, maka tata cara memperoleh tanah menurut hukum pertanahan nasional adalah sebagai berikut :

A. Jika tanah yang diperlukan adalah tanah Negara, maka harus diajukan permohonan dan pemberian hak atas tanah.

B. Pemindahan hak jika :

1. Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak ;
2. Pihak yang memerlukan tanah boleh memiliki hak yang sudah ada ;
3. Pemilik bersedia menyerahkan tanah;

C. Pelepasan hak yang dialnjutkan dengan permohonan dan pemberian ha katas tanah jika:

1. Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak atau tanah ulayat suatu masyarakat hukum adat ;
2. Pihak yang memerlukan tanah tidak boleh memiliki hak yang sudah ada ;
3. Pemilik bersedia menyerahkan tanahnya;

D. Pencabutan hak yang dilanjutkan dengan permohonan dan pemberian ha katas tanah jika :

1. Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak ;
2. Pemilik tanah tidak bersedia melepaskan haknya ;
3. Tanah tersebut diperuntukkan bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum.

Yang dimaksud dengan hak bangsa ?

Hak bangsa adalah “…hak penguasaan atas tanah yang tertinggi” di samping hak-hak penguasaan tanah lainnya yang ada dibawahnya. Hak-hak penguasaan tanah itu tersusun dalam tata urutan sebagai berikut :

1. Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1) ;
2. Hak Menguasai oleh Negara atas tanah (Pasal 2) ;
3. Hak ulayat masyarakat hokum adat (Pasal 3) ;
4. Hak-hak perorangan.

Hak bangsa Indonesia mengandung dua unsur yaitu :

1. Unsur kepunyaan bersama yang bersifat perdata, tetapi bukan berarti hak kepemilikan dalam arti yuridis, tanah bersama bagi seluruh rakyat Indonesia yang telah bersatu menjadi bangsa Indonesia (Pasal 1 ayat (1) UUPA), pernyataan ini menunjukkan sifat komunalistik dari Konsepsi Hukum Tanah Nasional.
2. Unsur Tugas kewenangan yang bersifat publik untuk mengatur dan memimpin penguasaan tanah dan penggunaan tanah yang dipunyai bersama tersebut.

Hak Menguasai Negara

Yang dimaksud hak menguasai negara

1. Dalam pasal 2 ayat (1) UUPA disebutkan bahwa Negara adalah organisasi kekuasaan seluruh rakyat Indonesia. Hak ini berarti bahwa bangsa Indonesi membentuk Negara Republik Indonesia untuk melindung segenap tanah air Indonesia dan melaksanakan tujuan bangsa  Indonesia untuk memajukan kesejahteraan umum.
2. Untuk melaksanakan tujuan tersebut Negara Republik Indonesia mempunyai hubungan hokum dengan tanah di seluruh Wilayah Republik Indonesia agar dapat memimpin dan mengatur tanah-tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia atas nama bangsa Indonesia melalui peraturan perundang-undangan yaitu UUPA dan peraturan pelaksananaannya.
3. Hubungan hukum tersebut dinamakan Hak Menguasai Negara. Hak ini tidak memberi kewenangan untuk menguasai secara fisik dan menggunakannya seperti hak atas tanah karena sifatnya semata-mata sebagai kewenangan public sebagaimana dirumuskan dalam Pasal 2 UUPA.

Kewenangan Negara dalam Pasal 2  ayat (2) UUPA

Kewenangan Negara dalam Pasal 2  ayat (2) UUPA yaitu:

• Mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa ;
• Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hokum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa ;
• Menentukan dan mengatur hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa

Perolehan Hak Secara Derivatif

Ada 2 cara perolehan hak atas tanah oleh seseorang atau Badan Hukum, yaitu :

Hak atas tanah diperoleh secara original

Hak atas tanah diperoleh secara original, yaitu hak atas tanah diperoleh seseorang atau badan hukum untuk pertama kalinya.

Macam-macam hak atas tanah ini adalah :

• Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai yang terjadi atas tanah negara
• Hak Milik, HGB, dan Hak Pakai yang berasal dari tanah hak Pengelolaan
• Hak Milik yang diperoleh dari perubahan HGB
• HGB yang diperoleh dari perubahan HM
• HM yang terjadi menurut hukum adat
• HM yang terjadi atas tanah yang berasal dari eks tanah milik adat.

Hak atas tanah yang diperoleh secara derivatif,

Hak atas tanah yang diperoleh secara derivatif, yaitu hak atas tanah tang diperoleh seseorang atau badan hukum secara turunan dari hak atas tanah yang dimiliki atau dikuasai pihak lain.

 Macam-macam hak atas tanah ini adalah :

• seseorang atau badan hukum membeli tanah hak pihak lain
• seseorang atau badan hukum mendapatkan hibah tanah hak pihak lain
• seseorang atau badan hukum melakukan tukar menukar tanah hak dengan pihak lain.
• -seseorang yang mendapatkan warisan berupa tanah  hak dari orang tuanya
• -seseorang atau badan hukum memperoleh tanahnya melalui lelang.

Sertipkat Tanah

Apa sertipkat tanah itu ?

Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah disebutkan, bahwa “Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”.

Salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan dengan Peraturan, disebut sertipikat.

Dalam UUPA tidak pernah disebut sertipikat tanah, namun seperti yang dijumpai dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c ada disebutkannya “surat tanda bukti hak”. Dalam pengertian sehari-hari surat tanda bukti ini sudah sering ditafsirkan sebagai sertipikat tanah sebagai kalimat ini tersebut dalam sampul map yang berlogo burung garuda yang dijahit menjadi satu dengan Surat Ukur atau Gambar Situasi tanah tersebut.

Tujuan Hukum Agraria Nasional

Tujuan Hukum Agraria Nasional

Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional

Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional, yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan, dan keadilan bagi negara dan rakyat, terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur.

Dalam kenasionalan dari Hukum Agraria Nasional yang telah dirumuskan dalam UUPA adalah :

• bahwa wilayah negara Indonesia yang terdiri dari bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya merupakan satu kesatuan tanah air dari rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia (Pasal 1 UUPA).
• Bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya merupakan karunia Tuhan YME kepada bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional. Untuk itu kekayaan alam tersebut harus dipelihara dan digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (Pasal 1, 2, 14, dan 15 UUPA).
• Hubungan antara bangsa Indonesia dengan bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya bersifat abadi, sehingga tidak dapat diputuskan oleh siapapun (Pasal 1 UUPA).
• Negara sebagai Organisasi kekuasaan dari bangsa dan rakyat Indonesia diberi wewenang untuk menguasai bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (pasal 2 UUPA).
• Hak Ulayat sebagai hak dari masyarakat Hukum adat diakui keberadaannya. Pengakuan tersebut disertai syarat bahwa hak ulayat itu masih ada, tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi (pasal 3 UUPA).
• Subjek Hak yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya adalah Warga Negara Indonesia tanpa dibedakan asli dan keturunan. Badan Hukum pada prinsipnya tidak dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air, ruang angkasa, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya (Pasal 9, 21 dan 49 UUPA).

Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan

Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan. Peletakan dasar kesatuan dan kesederhanaan hukum, berarti pembinaan hukum nasional harus diarahkan pada terciptanya unifikasi hukum, yaitu berlakunya sistem hukum. Untuk itu pembentukkan Hukum Agraria Nasional didasarkan pada hukum adat, karena hukum adat merupakan hukum dari sebagian besar masyarakat Indonesia sehingga akan mudah dipahami dan dilaksanakan. Hukum adat sebagai dasar Hukum Agraria Nasional disebut dalam Pasal 5 UUPA.

Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum

Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia. Usaha untuk memberikan kepastian hukum dilakukan dengan mangadakan pendaftaran tanah yang bersifat recht cadaster dan melaksanakan konversi hak-hak atas tanah yang berasal dari hukum agraria lama menurut hak-hak atas tanah sesuai ketentuan Hukum Agraria Nasional.

Langkah-langkah dalam pendaftaran tanah

Pendaftaran tanah itu dilakukan dalam minimal enam langkah. Keenam kegiatan yang dilakukan dalam pendaftaran tanah tersebut adalah sebagai berikut :

1. Tugas pengukuran, pemetaan, dan penerbitan surat ukur.
2. Penerbitan sertipikat hak atas tanah yang berasal dari :
   1. Konversi dan penegasan atas tanah bekas hak-hak lama dan milik adat,
   2. Surat keputusan pemberian hak atas tanah,
   3. Pengganti karena hilang atau rusak .
3. Pendaftaran balik nama karena peralihan hak (jual beli, hibah waris, lelang, tukar-menukar, inbreng dan merger).
4. Pendaftaran hak tanggungan (pembebanan hak )
5. Penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah ( SKPT )
6. Pemeliharaan data, dokumen/warkah, dan infrastruktur pendaftaran tanah.

Unsur-unsur dalam Pendaftaran Tanah :

Beberapa unsur dalam Pendaftaran Tanah :

1. Rangkaian kegiatan yang meliputi : Pengumpulan data fisik, Pengumpulan data yuridis, pembuatan alat bukti (sertipikat);
2. Tanah tertentu yang menunjuk pada obyek tertentu;
3. Terus menerus, jika sudah dimulai tidak ada akhirnya;
4. Teratur, yaitu semua kegiatan harus dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Pendaftaran Tanah diseluruh wilayah RI

Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan Pendaftaran Tanah diseluruh wilayah RI sebagaimana diatur didalam ketentuan Pasal 19 ayat (1) PP No 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah. Kegiatan tersebut meliputi :

1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
2. Pendaftaran hak-hak atas dan peralihan hak-hak tersebut;
3. Pemberian Surat-Surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat.

Kegiatan dalam Pendaftaran Tanah

Kegiatan yang dilakukan dalam Pendaftaran Tanah :

1. Mengumpulkan Data Fisik :
   1. Dimana letak tanah nya;
   2. Dimana Batas-batasnya (menentukan batas tanah dengan delimitasi contradictur);
   3. Berapa Luas tanahnya;
   4. Kepastian tentang adanya bangunan dan tanaman diatasnya.
      • Menghasilkan Surat Ukur, yang terdiri dari denah atau skema dengan uraian dari satu bidang tanah yang berisi data fisik dari tanah itu.
2. Mengumpulkan Data Yuridis :
   1. Hak/Status tanah yang bersangkutan;
   2. Siapa Pemiliknya;
   3. Ada tidaknya hak pihak lain yang membebani diatas tanahnya.
      • Menghasilkan Buku Tanah : Daftar Isian satu bidang tanah yang isinya data yuridis dari tanah yang bersangkutan.
3. Pembuatan Sertipikat sebagai alat bukti.
   • Sertipikat memuat : Buku Tanah dan Surat Ukur yang keduanya disimpan di BPN.

Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali

3 kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali :

1. Pendaftaran Tanah secara Sistematik : kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah/bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
2. Pendaftaran Tanah secara Sporadik : kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu/beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah/bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara indivudal/massal.
3. Pemeliharaan data pendaftaran tanah : kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, Surat Ukur, Buku Tanah dan Sertioikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Bentuk Sistem Pendaftaran Tanah :

1. Registration of Titel (Pendaftaran Hak)
   • Dalam  sistem  ini  yang  didaftarkan  adalah  haknya.  Hak  tersebut  didaftar dalam   suatu   Daftar   Isian,   yang   disebut   Register   (Buku   Tanah). 
   • Akta pemberian  hak  merupakan  sumber  Data  Yuridis  untuk  mendaftar  hak yang diberikan dalam Buku Tanah, demikian pula akta pemindahan  hak atau pembebanan hak berfungsi sebagai sumber data untuk   mendaftarkan perubahan-perubahan pada haknya dalam Buku Tanah    hak yang bersangkutan.
   • Dalam proses pendaftaran hak ini Pejabat Pendaftaran Tanah bersikap aktip, sebelum dilakukan pendaftaran haknya dalam buku tanah dan pencatatan perubahan-perubahan haknya kemudian, oleh Pejabat Pendaftaran Tanah dilakukan pengujian kebenaran data yang dimuat di dalam akta yang bersangkutan.
   • Dalam sistem ini, Buku Tanah disimpan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dan terbuka bagi umum. Dan sebagai  tanda bukti hak diterbitkanlah sertipikat, yang merupakan Salinan Buku Tanah.
   • Sistem yang dianut oleh PP 24/1997 adalah Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Titles) sebagiamana yang digunakan dalam PP 10/1961, dan bukan Sistem Pendaftaran Akta (Registration of Deeds). Hal ini terlihat dengan adanya Buku Tanah (Register) sebagai dokumen yang memuat Data Yuridis dan Data Fisik yang dihimpun dan disajikan, serta diterbitkannya Sertipikat sebagai tanda hak yang didaftar.
2. Registration of deed (Pendaftaran Akta)
   • Yang  didaftarkan  adalah  akta-akta  yang bersangkutan ;
   • Pejabat  Pendaftaran  Tanah  bersifat  pasip  dimana  ia  tidak  melakukan  pengujian  kebenaran  data  yang  disebut  dalam  akta  yang didaftar.  
   • Cara   pengumpulan   dan   penyajian   data   juga   melalui   akta-akta  tersebut.  sebagai  tanda  bukti  haknya  adalah  berupa  Salinan  Akta  yang sudah  dibubuhi  catatan  pendaftaran  dan  surat  ukur. 
   • Pada  setiap  kali  terjadi perubahan  hak  wajib  dibuatkan  akta  oleh  Notaris  sebagai  buktinya,  maka dalam  sistem  ini  data  yuridis  yang  diperlukan  harus  dicari  dalam  akta-akta tersebut. 
   • Cacat  hukum  pada  suatu  akta  bisa  mengakibatkan  tidak  sahnya perbuatan  hukum  yang  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  kemudian  dan untuk  memperoleh  data  yuridis  harus  dilakukan  apa  yang  disebut  dengan “Tittle  Search” yang  bisa  memakan  waktu  dan  biaya  karena  diperlukan bantuan para ahli, dan hal inilah yang merupakan kelemahan dari sistem ini.
   • Sistem   ini   dipergunakan   di   zaman   pemerintahan   Hindia   Belanda menurut    Staatsblad    1834    No.    27    tentang    Ordonansi    Balik    nam (Overschrijvings  Ordonnantie),  yang  acaranya  adalah  akta-akta  yang akan didaftarkan oleh Pejabat Balik Nama atau disebut Overschrijvings Ambtenaar didaftarkan pada hari yang sama di kantornya dalam suatu Register Akta ;
   • kepada  pihak  pembeli  selaku  pemegang  hak  yang  baru  atau  pada  Kreditor pemegang Hak Tanggungan dibuatkan Grosse Akta yang  fungsinya adalah sebagai tanda bukti hak.

Kekuatan alat bukti dalam sistem Pendaftaran tanah

Di Indonesia sistem Pendaftaran tanah terkait dengan kekuatan alat bukti terbagi dalam 2 kategori :

1. Sistem Publikasi Positif (Torrens) :
   • orang yang mendaftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi haknya.
   • Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa pendaftaran yang sudah dilakukan adalah benar.
   • Konsekuensi penggunaan sistem ini adalah bahwa dalam proses pendaftarannya harus benar-benar diteliti bahwa orang yang mengajukan pendaftarannya memang berhak atas tanah yang didaftarkan tersebut.
   • Negara menjamin kebenaran data yang disajikan.
   • Sistem ini mengandung ketentuan-ketentuan yang merupakan perwujudan ungkapan “title by registration” (dengan pendaftaran diciptakan hak), pendaftaran menciptakan suatu “indefeasible title” (hak yang tidak dapat diganggu gugat), dan “the register is everything” (untuk memastikan adanya suatu hak dan pemegang haknya cukup dilihat buku tanahnya).
   • Sekali didaftar pihak yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak yang sebenarnya kehilangan haknya untuk mendapatkan kembali tanah yang bersangkutan. Jika pemegang hak atas tanah kehilangan haknya, maka ia dapat menuntut kembali haknya.
   • Jika pendaftaran terjadi karena kesalahan pejabat pendaftaran, ia hanya dapat menuntut pemberian ganti kerugian (compensation) berupa uang. Untuk itu negara menyediakan apa yang disebut suatu “assurance fund”.
   • Sistem publikasi positif selalu menggunakan sistem pendaftaran hak, sehingga mutlak adanya register atau buku tanah sebagai bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridis dan sertipikat hak sebagai surat tanda bukti hak.
   • Sistem publikasi positif ini akan menghasilkan suatu produk hukum yang dijamin kebenarannya oleh pemerintah dan oleh karena itu tidak bisa diganggu gugat.
   • Segi negatif dalam sistem publikasi positif adalah tertutup kemungkinan bagi pihak-pihak yang merasa sebagai pemegang hak yang sebenarnya untuk melakukan gugatan atau tuntutan terhadap segala sesuatu yang telah tercatat dalam sertipikat tersebut karena negara menjamin kebenaran data yang disajikan.
2. Sistem Publikasi Negatif : 
   • negara hanya bersifat pasif menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran. Oleh karena itu, sewaktu-waktu dapat digugat oleh orang yang merasa lebih berhak atas tanah itu.
   • Pihak yang memperoleh tanah dari orang yang sudah terdaftar tidak dijamin, walaupun dia memperoleh tanah itu dengan itikad baik.
   • Keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian yang membuktikan sebaliknya.
   • Dengan demikian, pendaftaran tanah dengan sistem publikasi negatif tidak memberikan kepastian hukum kepada orang yang terdaftar sebagai pemegang hak karena negara tidak menjamin kebenaran catatan yang disajikan.
   • Pendaftaran tanah sistem publikasi negatif tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang hak yang baru.
   • Dalam sistem ini berlaku asas yang dikenal sebagai nemo plus juris bahwa orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dimilikinya. Data yang disajikan dalam pendaftaran dengan sistem publikasi negatif tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya.
   • Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Walaupun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu masih menghadapi kemungkinan gugatan dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak yang sebenarnya.
   • Subyek hak yang merasa mempunyai hak atas tanah masih dapat mempertahankan haknya dengan cara melakukan gugatan terhadap pihak-pihak yang namanya terdaftar dalam buku tanah.
   • Bagi pejabat pendaftaran tanah tidak ada keharusan untuk memeriksa atas nama siapa pendaftaran haknya.
   • Sedangkan kelemahannya adalah tidak terjaminnya kebenaran dari isi daftar-daftar umum yang disediakan dalam rangka pendaftaran tanah.
   • Orang yang akan membeli sesuatu hak atas tanah dari orang yang terdaftar dalam daftar-daftar umum sebagai pemegang hak harus menanggung sendiri resikonya jika yang terdaftar itu ternyata bukan pemegang hak yang sebenarnya.
   • Pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertipikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu.

Sistem Pendaftaran Tanah yang dipergunakan di Indonesia

Sistem Pendaftaran Tanah yang dipergunakan di Indonesia :

Sistem Publikasi Positif bertendensi Negatif (Pendaftaran Hak Quasi Positif/Posisitf Semu). Karena Sistem Pendaftaran yang dipergunakan adalah sistem Pendaftaran Hak, tetapi Pihak yang memperoleh tanah dari orang yang sudah terdaftar tidak dijamin, walaupun dia memperoleh tanah itu dengan itikad baik. Oleh karena itu, meskipun sudah memperoleh alat bukti kepemilikan berupa Sertipikat, namun apabila terdapat Pihak ketiga yang merasa keberatan, maka ia diberi kesempatan untuk menggugat pihak yang namanya terdaftar.

Hak Menguasai Negara 

Mengenai Hak Menguasai Negara berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Wewenang Negara berdasarkan Hak Menguasai Negara

Wewenang Negara berdasarkan Hak Menguasai Negara sebagai organisasi kekuasaan Negara. Wewenang mengatur dari hak menguasai Negara di amanatkan oleh Pasal 2 ayat (2) UUPA Jo. Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 :

1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan persediaan dan pemeliharaan bumi air dan ruang angkasa;
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dengan perbuatan hukum mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Hak Menguasai Negara yang berkaitan dengan profesi dan jabatan PPAT

Hak Menguasai Negara yang manakah yang berkaitan dengan profesi dan jabatan PPAT?.

Hak Menguasai Negara yang berkaitan dengan profesi dan jabatan PPAT adalah hak menguasai Negara dalam menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dan perbuatan hukum mengenai bumi, air dan ruang angkasa. Kaitannya dengan profesi dan jabatan PPAT, bahwa tugas pokok PPAT adalah membantu Negara (dalam hal ini BPN) untuk membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan tertentu mengenai tanah/Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

PPAT diangkat oleh Negara, dalam hal ini melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) selaku kepanjangan tangan dari Pemerintah. Tata cara pengangkatan PPAT pun juga telah ditentukan dan diatur, siapa saja yang dianggap cakap dalam melakukan perbuatan hukum dihadapan PPAT, siapa saja yang dapat bertindak sebagai saksi, dan mengenai perbuatan hukum apa saja yang dapat dilakukan dengan dasar akta-akta yang dibuat dihadapan PPAT, semua itu telah diatur didalam ketentuan Peraturan Perundang-undangan (PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah & PP No 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP No 37 Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT).

Unifikasi hukum tanah di Indonesia

UUPA merupakan hukum agrarian Nasional, sekaligus merupakan unifikasi hukum tanah di Indonesia. Menurut UUPA, dasar alas hak adalah derivatife. Apa pengertian derivatif dalam konteks ini?

A.P. Parlindungan menyebutkan bahwa derivatif berarti alas hak tersebut berasal dari Undang-Undang atau Peraturan hak-hak yang ada sebelumnya, seperti hak-hak adat tanah dan hak-hak yang berasal hak-hak barat.

Hubungan yang abadi antara bangsa Indonesia dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya

Yang dimaksud dengan hubungan yang abadi antara bangsa Indonesia dengan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya?

A.P. Parlindungan menyebutkan bahwa, itu berarti bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada dan selama bumi, air serta ruang angkasa Indonesia itu masih ada pula, dalam keadaan yang bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaanpun yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut (Penjelasan Umum II angka I).

Artinya, bahwa bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan yang terkandung di dalamnya merupakan karunia dari Tuhan, sebagai hak dari bangsa Indonesia, maka hubungan ini tidak dapat diberikan lagi kepada bangsa dengan bentuk apapun juga.

Proses Pemeliharaan Data

Dalam pelaksanaan Pendaftaran Tanah terdapat proses Pemeliharaan Data. Ada berapa kegiatan dalam proses pemeliharaan data tersebut? yaitu:

• Pendaftaran Peralihan Hak : meliputi peralihan hak selain lelang misalnya jual beli, tukar-menukar, inbreng, hibah. Selain itu harus didaftarkan peralihan hak melalui lelang, pewarisan, karena penggabungan, peleburan perseroan terbatas atau koperasi.
• Pendaftaran atas Pembebanan Hak : meliputi pembebanan tanah Hak Milik dengan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai serta pembebanan Hak Tanggungan.
• Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran lainnya, meliputi :
  • perpanjangan jangka waktu hak
  • pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah
  • pembagian hak bersama
  • hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
  • peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan
  • perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan

perubahan nama pemegang hak – Penerbitan Sertipikat Pengganti.

Pendaftaran Tanah secara Sistematis

Apa itu Pendaftaran Tanah secara Sistematis? Apa bedanya dengan Pendaftaran Tanah secara Sporadik ?

• Pendaftaran Tanah scr Sistematik (Ps 1 angka 10 PP No 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah) : Kegiatan Pendaftaran Tanah utk pertama kali yg dilakukan scr serentak, yg meliputi: semua obyek pendaftaran tanah yg belum didaftar atau bagian wilayah suatu desa/ kelurahan. Dilakukan atas Prakarsa Pemerintah.
• Pendaftaran Tanah scr Sporadik  : Kegiatan Pendaftaran Tanah utk pertama kali mengenai satu/ beberapa obyek pendaftaran tanah dlm wilayah suatu desa/kelurahan scr individual/missal. Di lakukan atas permohonan pemegang hak sendiri.