Perhatikan beberapa hal ini ketika membeli tanah – Proses jual beli tanah atau properti lainnya memang tidak bisa terlepas dari berbagai hal. Masing-masing transaksi harus memiliki bukti jual beli yang sah secara hukum agar tidak ada masalah atau sengketa di kemudian hari. Bukti tersebut menjadi tanda jika tanah yang dibeli telah berpindah tangan. Bukti jual beli tanah dinyatakan dengan AJB atau Akta Jual Beli Tanah dan Bangunan. Ada beberapa prosedur yang perlu dilakukan agar transaksi jual beli tanah sah secara hukum.
Kuasa Mutlak
Untuk kuasa mutlak dapat ditemukan dalam Instruksi Mendagri No.14 Tahun 1982, tentang larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah, yang mulai berlaku pada tanggal 6 Maret 1982. Secara umum untuk Intinya adalah sebagai berikut :
Yaitu kuasa di dalam suatu akta kuasa yang isinya:
- Melakukan berbagai macam tindakan hukum antara lain menjual, menyewakan, meminjampakaikan, atau melakukan kerja sama kontrak bangun (BOT).
- Ada kata-kata “tidak dapat dicabut”
- Ada kata “subtitusi”
Namun ada pengecualiannya yaitu :
Untuk kuasa mutlak yang dimuat didalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Notariil.
Pencabutan kuasa
Dalam hal pencabutan kuasa, maka harus diperhatikan;
- Apabila kuasa ditandatangani oleh Pemberi dan Penerima kuasa, maka pencabutan kuasa harus ditandatangani oleh Pemberi dan penerima kuasa.
- Apabila kuasa hanya ditandatangani oleh Pemberi Kuasa, maka ditambah klausula “Bahwa Pemberi kuasa bertanggung jawab penuh atas pencabutan kuasa tersebut”.
Perjanjian kawin pisah harta
- Sebelum berlakunya UU No.1 Tahun 1974 tentang perkawinan yang mulai berlaku pada tanggal 1 Oktober 1975, perjanjian kawin pisah harta didaftarkan di Pengadilan Negeri.
- Setelah berlakunya UU No.1 Tahun 1974 tentang Perkawinan pada tanggal 1 Oktober 1975, sesuai dengan Pasal 29 UU No.1 Tahun 1974, perjanjian kawin pisah harta didaftarkan di Kantor Pencatatan Perkawinan, baik di Catatan Sipil maupun di KUA
- Bukti pencatatan perjanjian kawin pisah harta untuk perkawinan di Kantor Catatan Sipil ditulis pada Akta Perkawinannya. Untuk perkawinan yang dilaksanakan di KUA, ditulis pada kertas tersendiri.
- Untuk perjanjian kawin yang sudah dibuat secara notariil tapi lupa dicatatkan di Kantor Pencatatan Perkawinan, dapat dimohonkan Penetapan Pengadilan Negeri untuk mencatatkan Perjanjian Kawin di Akta Perkawinan.
- Dalam hal para pihak telah membuat akta Perjanjian Kawin, akan tetapi lupa memberitahukan kepada Kantor Pencatatan Perkawinan sehingga tidak dicatat dalam Register Perkawinan, baik perkawinan yang dilakukan dihadapan KUA, maupun perkawinan yang dilakukan di Kantor Catatan Sipil, maka jalan keluarnya para pihak minta penetapan Pengadilan Negeri dan selanjutnya Pengadilan Negeri akan memerintahkan kantor Pencatatan Perkawinan untuk menulis di dalam Akta Perkawinan yang bersangkutan bahwa perkawinan mereka dilakukan dengan perjanjian kawin.
Cerai
Suami Istri yang telah menikah secara sah sesuai dengan UU No.1 Tahun 1974 tentang Perkawinan atau sebelum berlakunya UU tersebut jika bercerai, maka untuk harta gono gini baru dapat dialihkan apabila ada pembagian harta yang dituangkan dalam suatu akta yang menguraikan pembagian harta gono gini dari masing-masing pihak.
Penolakan waris
Penolakan sebagai ahli waris untuk subyek hukum yang tunduk pada KHUPerdata, khususnya bagi WNI Keturunan Tionghoa (Psl. 1057 BW ) yaitu harus dilakukan di hadapan PANITERA Pengadilan Negeri
Ada 2 cara:
- Dibuat Surat Keterangan Waris (SKW) oleh NOTARIS
Kemudian SKW Dibawa ke PN dan kemudian dibuatkan Akta Penolakan Waris oleh Panitera. Setelah terjadi penolakan Waris, maka Akta Penolakan dibawa ke Notaris dan oleh Notaris dibuatkan SKW lagi yang memuat nama-nama ahli waris yang tidak menolak.
- Ahli waris yang menolak melakukan penolakan didepan panitera pengadilan negeri, yaitu sebelum dibuat SKW sehingga notaris mengeluarkan SKW yang berisikan nama-nama ahli waris yang tidak menolak.
- Bagi subyek hukum yang beragama islam dilakukan pada saat mereka membuat surat keterangan waris dibawah tangan dihadapan lurah dan camat.
Pengikatan jual beli
- Dalam pembuatan Pengikatan Jual Beli tanah dan bangunan yang belum dibayar lunas oleh pihak Pembeli, dilarang untuk dialihkan dalam bentuk Pengikatan Jual Beli lagi kepada pihak lain.
- Dalam Pengikatan Jual Beli yang sudah dibayar lunas, jangan dibuat akta kuasa tersendiri dari pihak Penjual kepada pihak Pembeli agar pihak Pembeli dapat menjual tanah tersebut kepada Pihak Ketiga, karena dapat menimbulkan masalah apabila antara pihak Penjual dan Pembeli terjadi sengketa, dan dalam hal ini Negara dirugikan dari pembayaran pajak penjual (SSB) dan pajak pembeli (BPHTB).
- Dalam Pengikatan Jual Beli yang pembayarannya dilakukan secara bertahap, untuk menghindarkan permasalahan, harap dimuat dalam akta ketentuan sebagai berikut:
- Apabila Pembeli lalai melakukan pembayaran tepat pada waktunya, hal mana terbukti dari lewat waktunya tanggal pembayaran yang telah ditentukan maka perjanjian ini menjadi batal demi hukum. Dan uang dibayarkan oleh Pembeli pada Penjual menjadi milik Penjual.
- Sertipikat asli dikembalikan kepada pihak Penjual
- Pembeli menyatakan sehubungan dengan batalnya akta Pengikatan Jual Beli ini karena lalainya pembayaran, pembeli menyatakan tidak akan melakukan tuntutan hukum pada pihak penjual.
SBKRI
Surat Bukti Kewarganegaraan untuk Warga Negara Indonesia keturunan tionghoa cukup dibuktikan dengan KTP/ Akta Kelahiran.
SKBRI sudah tidak dibutuhkan lagi.
Dasar hukumnya adalah Pasal 4 UU No. 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan jo. Pasal 15 ayat 3 Peraturan Mendagri No. 28 Tahun 2005.
Surat keterangan hak mewaris
Surat Keputusan Depdagri Dirjen Agraria Direktorat Pendaftaran Tanah tanggal 20 Desember 1969 No. DPT 12/63/12/69 jo Pasal 111 ayat 1 c butir 4 Peraturan Menteri Agraria/ Ka. BPN No. 3 Tahun 1997 Pejabat yang membuat SKW yaitu:
- Bagi keturunan Eropa: Notaris
- Bagi Warga Negara Indonesia keturunan Tionghoa: Notaris
- Bagi Penduduk Bumiputera: dibuat oleh ahli waris disahkan oleh Lurah dan Camat. Yang dimaksud adalah mereka yang beragama Islam maupun Nasrani.
- Bagi keturunan Timur Asing Lainnya (Arab, India): dibuat oleh Balai Harta Peninggalan. (Arab beragama Islam bisa di PA )
Penghadap tidak menikah
Dalam hal seorang Penghadap menyatakan tidak pernah menikah secara resmi sebagaimana diatur dalam UU No.1 Tahun 1974, maka untuk memastikannya:
- Akta kelahiran salah satu anaknya.
Dalam akta kelahiran disebut: telah lahir seorang anak laki-laki bernama a,, anak luar nikah dari b, maka terbukti yang bersangkutan tidak menikah sesuai dengan UU No.1 tahun 1974. Sebaliknya apabila disebut telah lahir seorang anak lelaki bernama a, anak sah dari bdan c, maka terbukti bahwa yang bersangkutan menikah sesuai dengan UU No. 1 Tahun 1974.
- Lihat Kartu Keluarga yang bersangkutan.
- Jika yang bersangkutan menyatakan tidak mempunyai anak, maka dibuatkan surat pernyataan dibawah tangan diatas materai secukupnya, dan ditanda tangani oleh yang bersangkutan bahwa yang bersangkutan tidak pernah menikah menurut UU No.1 Tahun 1974, dan jika di kemudian hari pernyataan ini tidak benar, maka bersedia dituntut baik secara perdata maupun pidana.
Kelemahan perjanjian kredit yang dibuat dibawah tangan
- Apabila Akta perjanjian kredit hilang tidak ada gantinya
- Tidak bisa dikeluarkan Grosse Akta (UUJN)
- Apabila para pihak menyangkal tanda tangan pada akta perjanjian kredit dibawah tangan
Baca juga :